I REALI COSTI PER RISTRUTTURARE CASA

Nel report che stai per leggere ti farò vedere un esempio concreto dei reali costi di ristrutturazione che i proprietari di un appartamento devono sostenere.

Alcuni dati:

L’appartamento si trova al secondo piano di un condominio degli anni ’70 è di oltre 110mq, con due terrazzi, tre camere da letto, un soggiorno, una cucina abitabile, due bagni e un corridoio.

 

LA RISTRUTTURAZIONE – GLI INTERVENTI PREVISTI

Lo scopo era quello di portare l’appartamento gli standard abitativi attuali, in modo da affittarlo con semplicità e non avere in futuro problemi di sorta.

Viste queste esigenze non si è cercato tanto la soluzione particolare ma quanto di mantenere l’appartamento il più neutro possibile per poter essere appetibile a un maggior numero di persone

 

Abbiamo scelto di non modificare la distribuzione interna delle stanze e nemmeno le destinazioni in modo da poter consentire un’elevata flessibilità di utilizzo ai nuovi inquilini.

 

Gli interventi essenziali da fare sono stati individuati in:

 

  • Realizzazione dell’impianto di riscaldamento che era di tipo elettrico (stufette elettriche)
  • Rifacimento completo dell’impianto elettrico che era stato ampliato e rappezzato nel tempo ma non rispondeva alla normativa
  • Rifacimento completo dei due bagni e della cucina sia dal punto di vista impiantistico che di finitura

 

Solo con questi interventi l’appartamento sarebbe stato reso nuovamente fruibile e appetibile per l’affitto.

 

Però, valutando la possibilità di avere ancora un margine di spesa e sapendo di rientrare negli incentivi statali per le ristrutturazioni, sono stati individuati altri interventi che hanno dato una maggiore appetibilità all’immobile e hanno permesso di affittarlo ad un prezzo maggiore:

  • Sostituzione degli infissi e delle tapparelle con elettrificazione di queste ultime
  • Sostituzione di tutte le porte interne
  • Lucidatura dei pavimenti esistenti
  • Realizzazione di un controsoffitto in cartongesso con faretti incassati nel corridoio di ingresso
  • Realizzazione di un impianto di condizionamento centralizzato (multisplit con 4 unità)

 

 

La scelta di eseguire queste opere è stata fatta con la concreta prospettiva di riuscire ad ottenere una maggiore appetibilità in una zona che presentava molti appartamenti sfitti e in ultima analisi anche un canone mensile di locazione più elevato

 

LA RISTRUTTURAZIONE – I COSTI

Vediamo quanto hanno speso i committenti per la realizzazione delle opere (al netto dell’IVA).

A.        Costo dei lavori

Qui sotto puoi vedere gli importi dal preventivo dell’impresa per il costo dei lavori che è stato redatto sulla base del progetto concordato con i committenti

 

OPERA COSTO
Impianto di riscaldamento 7.000€
Impianto elettrico 5.000€
Rifacimento dei bagni 13.000€
Rifacimento della cucina 3.000€
Sostituzione di infissi esterni e tapparelle 7.000€
Sostituzione di porte interne 2.500€
Levigatura e lucidatura dei pavimenti esistenti 1.500€
Controsoffitto (faretti compresi in impianto elettrico) 1.000€
Impianto di condizionamento 4.000€
 
COSTO TOTALE DEI LAVORI PREVENTIVATO 44.000€

 

 

Come avevo preannunciato ai committenti durante i lavori sarebbero potuti emergere degli imprevisti, e puntualmente sono venuti fuori.

La pittura presente nell’appartamento è risultata essere di tipo

“plastico”: queste pitture, molto utilizzate in passato, creano degli strati compatti sulle murature portando a due conseguenze:

  • Non fanno “respirare” la muratura favorendo la proliferazione di muffe e batteri
  • Col tempo si staccano dalla parete come fossero dei fogli

 

Durante i lavori parte della pittura ha cominciato letteralmente a staccarsi come delle squame. Si è reso così necessaria una raschiatura delle pittura esistente e una nuova pitturazione.

 

Raschiatura e nuova Pitturazione – onere aggiuntivo 3.000€

 

Quindi:

Una ristrutturazione completa di un appartamento di 110 mq a

47.000 € è stato decisamente un buon investimento: significa meno di 500 €/mq. Considerando che mediamente si va dai 600 ai 1.000 €/mq, i prezzi sono stati contenuti.

Proseguiamo coi costi però, perché come ormai sai i lavori non sono l’unica voce di cui tenere conto.

 

 

B.        Spese tecniche

 

INCARICO COSTO
Rilievo, progettazione, preparazione pratiche, assistenza ai contratti, Direzione Lavori, Fine Lavori, Agibilità 3.000€
Progetto impianto di riscaldamento, Relazione contenimento consumi energetici, Attestato di

prestazione energetica

800€
Coordinamento per la sicurezza 1.000€
 
COSTO TOTALE DEI LAVORI PREVENTIVATO 4.800€

NB: il costo della progettazione è inferiore 7% di cui ti ho parlato nell’articolo perchè l’intervento è stato particolarmente semplice.

 

 

C.        Spese burocratiche

  

Il Comune dove è stato eseguito l’intervento sono previsti diritti di segreteria per la pratica necessaria (S.C.I.A.).

Invece per la richiesta del certificato di agibilità il costo per il committente è stato di soli 100€.

Altro punto a favore del committente è stata la non necessità di occupare suolo pubblico per le operazioni di carico e scarico: sebbene il condominio affacciasse su suolo pubblico con il suo prospetto principale, posteriormente aveva un cortile privato interno su cui affacciava il terrazzino della cucina: è stato quindi utilizzato questo spazio per effettuare lo scarico di tutte le macerie provenienti dalle demolizioni.

Inoltre, essendo l’appartamento al secondo piano, l’impresa è riuscita a portare tutti i materiali necessari direttamente attraverso le scale condominiali. In questo è stata agevolata dal fatto che non sono stati demoliti e ricostruiti muri, quindi il materiale non è stato molto e pertanto gestibile con un carico manuale attraverso le scale.

 

PRATICA COSTO
S.C.I.A. 35€
Agibilità 100€
Occupazione Suolo Pubblico – €
 
COSTO TOTALE DELLA BUROCRAZIA 135€

 

Questi sono tutti i costi vivi, ma ora vanno aggiunte le imposte.

 

D.        Imposte

L’I.V.A. sui lavori è stata applicata al 10% in quanto rientrante nelle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, quindi l’ammontare complessivo è stato di 4.700€

Sulle spese tecniche è stato prima necessario applicare il contributo previdenziale del 4%, per un totale di 192€, e poi è stata applicata l’I.V.A. al 22% per un importo di 1.098,24€

 

IMPOSTA COSTO
I.V.A. sui lavori (10% del costo dei lavori) 4.700€
C.N.P.A.I.A. (contributo previdenziale 4% spese tecniche) 192€
I.V.A. sulle spese tecniche (22% spese tecniche + C.N.P.A.I.A.) 1098,24€
 
COSTO TOTALE DELLE IMPOSTE 5.990,24€

 

 

TIRIAMO LE SOMME:

 

VOCE DI SPESA COSTO
Lavori 47.000€
Prestazioni Tecniche 4.800€
Oneri Burocratici 135€
Imposte 5.990,24€
 
COSTO TOTALE DELLA RISTRUTTURAZIONE 57.925,24€

 LA RISTRUTTURAZIONE – LE DETRAZIONI FISCALI

 Voglio ora farti vedere velocemente (e molto maccheronicamente) le detrazioni di cui il committente sta usufruendo per aver fatto tutto seguendo le leggi.

 

 

A.        Detrazione 65% per efficientamento energetico

 per tutte le spese di efficentamento energetico stanno usufruendo delle detrazione del 65% spalmata in 10 anni:

 

DETRAZIONE 65% PER EFFICIENTAMENTO ENERGETICO IMPORTO OPERA IMPORTO DETRATTO (65%)
Impianto di riscaldamento 7.000€ +

IVA 10%

7.700€ 5.005€
Sostituzione infissi esterni 7.000€ + IVA 10% 7.700€ 5.005€
Spese tecniche €800 + CNPAIA 4%

+ IVA 22%

1.015,04€ 659,78€
   
TOTALE 16.415,04€ 10.669,78€

 Quindi € 10.670 verranno detratti dalle tasse: ogni anno per i prossimi 10 anni verranno detratti dalla dichiarazione dei redditi 1.067€, che risulta così essere un vero e proprio contributo da parte dello Stato.

 

B.        Detrazione 50% per ristrutturazione

 Per le restanti spese si è usufruito della detrazione del 50% spalmata in 10 anni.

 

DETRAZIONE 50% PER RISTRUTTURAZIONE IMPORTO OPERA IMPORTO DETRATTO (65%)
Opere Restanti 33.000+ IVA 10% 36.300€ 18.150€
Spese tecniche €4.000 + CNPAIA 4% + IVA 22% 5.075,2€ 2.537,6€
   
TOTALE 41.375,2€ 20.687,6€

Quindi i committenti stanno detraendo € 20.687,6 in 10 rate annuali. Un altro grosso contributo dello Stato alla tua ristrutturazione.

A conti fatti oltre metà dell’importo speso viene detratto. Il tutto facendo i lavori seguendo la legge.

A ciò va aggiunto il minor costo delle bollette in quanto si ha un impianto di riscaldamento nuovo ed efficiente assieme a degli infissi ad alte prestazioni che abbattono le dispersioni di calore verso

l’esterno. Grazie ai lavori effettuati l’appartamento è passato da una classe energetica G ad una classe energetica C, molto difficile da raggiungere per appartamenti in condominio.

Grazie a tutte queste caratteristiche è stato possibile ottenere un canone di locazione maggiore del 10% rispetto agli standard della zona.

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