Nel report che stai per leggere ti farò vedere un esempio concreto dei reali costi di ristrutturazione che i proprietari di un appartamento devono sostenere.
Alcuni dati:
L’appartamento si trova al secondo piano di un condominio degli anni ’70 è di oltre 110mq, con due terrazzi, tre camere da letto, un soggiorno, una cucina abitabile, due bagni e un corridoio.
LA RISTRUTTURAZIONE – GLI INTERVENTI PREVISTI
Lo scopo era quello di portare l’appartamento gli standard abitativi attuali, in modo da affittarlo con semplicità e non avere in futuro problemi di sorta.
Viste queste esigenze non si è cercato tanto la soluzione particolare ma quanto di mantenere l’appartamento il più neutro possibile per poter essere appetibile a un maggior numero di persone
Abbiamo scelto di non modificare la distribuzione interna delle stanze e nemmeno le destinazioni in modo da poter consentire un’elevata flessibilità di utilizzo ai nuovi inquilini.
Gli interventi essenziali da fare sono stati individuati in:
- Realizzazione dell’impianto di riscaldamento che era di tipo elettrico (stufette elettriche)
- Rifacimento completo dell’impianto elettrico che era stato ampliato e rappezzato nel tempo ma non rispondeva alla normativa
- Rifacimento completo dei due bagni e della cucina sia dal punto di vista impiantistico che di finitura
Solo con questi interventi l’appartamento sarebbe stato reso nuovamente fruibile e appetibile per l’affitto.
Però, valutando la possibilità di avere ancora un margine di spesa e sapendo di rientrare negli incentivi statali per le ristrutturazioni, sono stati individuati altri interventi che hanno dato una maggiore appetibilità all’immobile e hanno permesso di affittarlo ad un prezzo maggiore:
- Sostituzione degli infissi e delle tapparelle con elettrificazione di queste ultime
- Sostituzione di tutte le porte interne
- Lucidatura dei pavimenti esistenti
- Realizzazione di un controsoffitto in cartongesso con faretti incassati nel corridoio di ingresso
- Realizzazione di un impianto di condizionamento centralizzato (multisplit con 4 unità)
La scelta di eseguire queste opere è stata fatta con la concreta prospettiva di riuscire ad ottenere una maggiore appetibilità in una zona che presentava molti appartamenti sfitti e in ultima analisi anche un canone mensile di locazione più elevato
LA RISTRUTTURAZIONE – I COSTI
Vediamo quanto hanno speso i committenti per la realizzazione delle opere (al netto dell’IVA).
A. Costo dei lavori
Qui sotto puoi vedere gli importi dal preventivo dell’impresa per il costo dei lavori che è stato redatto sulla base del progetto concordato con i committenti
OPERA |
COSTO |
Impianto di riscaldamento |
7.000€ |
Impianto elettrico |
5.000€ |
Rifacimento dei bagni |
13.000€ |
Rifacimento della cucina |
3.000€ |
Sostituzione di infissi esterni e tapparelle |
7.000€ |
Sostituzione di porte interne |
2.500€ |
Levigatura e lucidatura dei pavimenti esistenti |
1.500€ |
Controsoffitto (faretti compresi in impianto elettrico) |
1.000€ |
Impianto di condizionamento |
4.000€ |
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COSTO TOTALE DEI LAVORI PREVENTIVATO |
44.000€ |
Come avevo preannunciato ai committenti durante i lavori sarebbero potuti emergere degli imprevisti, e puntualmente sono venuti fuori.
La pittura presente nell’appartamento è risultata essere di tipo
“plastico”: queste pitture, molto utilizzate in passato, creano degli strati compatti sulle murature portando a due conseguenze:
- Non fanno “respirare” la muratura favorendo la proliferazione di muffe e batteri
- Col tempo si staccano dalla parete come fossero dei fogli
Durante i lavori parte della pittura ha cominciato letteralmente a staccarsi come delle squame. Si è reso così necessaria una raschiatura delle pittura esistente e una nuova pitturazione.
Raschiatura e nuova Pitturazione – onere aggiuntivo |
3.000€ |
Quindi:
Una ristrutturazione completa di un appartamento di 110 mq a
47.000 € è stato decisamente un buon investimento: significa meno di 500 €/mq. Considerando che mediamente si va dai 600 ai 1.000 €/mq, i prezzi sono stati contenuti.
Proseguiamo coi costi però, perché come ormai sai i lavori non sono l’unica voce di cui tenere conto.
B. Spese tecniche
INCARICO |
COSTO |
Rilievo, progettazione, preparazione pratiche, assistenza ai contratti, Direzione Lavori, Fine Lavori, Agibilità |
3.000€ |
Progetto impianto di riscaldamento, Relazione contenimento consumi energetici, Attestato di
prestazione energetica |
800€ |
Coordinamento per la sicurezza |
1.000€ |
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COSTO TOTALE DEI LAVORI PREVENTIVATO |
4.800€ |
NB: il costo della progettazione è inferiore 7% di cui ti ho parlato nell’articolo perchè l’intervento è stato particolarmente semplice.
C. Spese burocratiche
Il Comune dove è stato eseguito l’intervento sono previsti diritti di segreteria per la pratica necessaria (S.C.I.A.).
Invece per la richiesta del certificato di agibilità il costo per il committente è stato di soli 100€.
Altro punto a favore del committente è stata la non necessità di occupare suolo pubblico per le operazioni di carico e scarico: sebbene il condominio affacciasse su suolo pubblico con il suo prospetto principale, posteriormente aveva un cortile privato interno su cui affacciava il terrazzino della cucina: è stato quindi utilizzato questo spazio per effettuare lo scarico di tutte le macerie provenienti dalle demolizioni.
Inoltre, essendo l’appartamento al secondo piano, l’impresa è riuscita a portare tutti i materiali necessari direttamente attraverso le scale condominiali. In questo è stata agevolata dal fatto che non sono stati demoliti e ricostruiti muri, quindi il materiale non è stato molto e pertanto gestibile con un carico manuale attraverso le scale.
PRATICA |
COSTO |
S.C.I.A. |
35€ |
Agibilità |
100€ |
Occupazione Suolo Pubblico |
– € |
|
COSTO TOTALE DELLA BUROCRAZIA |
135€ |
Questi sono tutti i costi vivi, ma ora vanno aggiunte le imposte.
D. Imposte
L’I.V.A. sui lavori è stata applicata al 10% in quanto rientrante nelle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie, quindi l’ammontare complessivo è stato di 4.700€
Sulle spese tecniche è stato prima necessario applicare il contributo previdenziale del 4%, per un totale di 192€, e poi è stata applicata l’I.V.A. al 22% per un importo di 1.098,24€
IMPOSTA |
COSTO |
I.V.A. sui lavori (10% del costo dei lavori) |
4.700€ |
C.N.P.A.I.A. (contributo previdenziale 4% spese tecniche) |
192€ |
I.V.A. sulle spese tecniche (22% spese tecniche + C.N.P.A.I.A.) |
1098,24€ |
|
COSTO TOTALE DELLE IMPOSTE |
5.990,24€ |
TIRIAMO LE SOMME:
VOCE DI SPESA |
COSTO |
Lavori |
47.000€ |
Prestazioni Tecniche |
4.800€ |
Oneri Burocratici |
135€ |
Imposte |
5.990,24€ |
|
COSTO TOTALE DELLA RISTRUTTURAZIONE |
57.925,24€ |
LA RISTRUTTURAZIONE – LE DETRAZIONI FISCALI
Voglio ora farti vedere velocemente (e molto maccheronicamente) le detrazioni di cui il committente sta usufruendo per aver fatto tutto seguendo le leggi.
A. Detrazione 65% per efficientamento energetico
per tutte le spese di efficentamento energetico stanno usufruendo delle detrazione del 65% spalmata in 10 anni:
DETRAZIONE 65% PER EFFICIENTAMENTO ENERGETICO |
IMPORTO OPERA |
IMPORTO DETRATTO (65%) |
Impianto di riscaldamento 7.000€ +
IVA 10% |
7.700€ |
5.005€ |
Sostituzione infissi esterni 7.000€ + IVA 10% |
7.700€ |
5.005€ |
Spese tecniche €800 + CNPAIA 4%
+ IVA 22% |
1.015,04€ |
659,78€ |
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TOTALE |
16.415,04€ |
10.669,78€ |
Quindi € 10.670 verranno detratti dalle tasse: ogni anno per i prossimi 10 anni verranno detratti dalla dichiarazione dei redditi 1.067€, che risulta così essere un vero e proprio contributo da parte dello Stato.
B. Detrazione 50% per ristrutturazione
Per le restanti spese si è usufruito della detrazione del 50% spalmata in 10 anni.
DETRAZIONE 50% PER RISTRUTTURAZIONE |
IMPORTO OPERA |
IMPORTO DETRATTO (65%) |
Opere Restanti 33.000+ IVA 10% |
36.300€ |
18.150€ |
Spese tecniche €4.000 + CNPAIA 4% + IVA 22% |
5.075,2€ |
2.537,6€ |
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TOTALE |
41.375,2€ |
20.687,6€ |
Quindi i committenti stanno detraendo € 20.687,6 in 10 rate annuali. Un altro grosso contributo dello Stato alla tua ristrutturazione.
A conti fatti oltre metà dell’importo speso viene detratto. Il tutto facendo i lavori seguendo la legge.
A ciò va aggiunto il minor costo delle bollette in quanto si ha un impianto di riscaldamento nuovo ed efficiente assieme a degli infissi ad alte prestazioni che abbattono le dispersioni di calore verso
l’esterno. Grazie ai lavori effettuati l’appartamento è passato da una classe energetica G ad una classe energetica C, molto difficile da raggiungere per appartamenti in condominio.
Grazie a tutte queste caratteristiche è stato possibile ottenere un canone di locazione maggiore del 10% rispetto agli standard della zona.